pesar de las enormes ventajas que presenta el agua como agente extintor originada básicamente por sus propiedades físicas, presenta otras propiedades que hacen limitar su aplicación a la hora de utilizarla en un incendio. A continuación se enumeran algunas de esas desventajas:

Conductividad eléctrica

Las impurezas y sales que generalmente tiene el agua la hacen gran conductora de la electricidad, lo que torna muy peligrosos su uso especialmente en instalaciones eléctricas de alto voltaje. Siendo en realidad la cantidad de corriente que pasa por el cuerpo la responsable del shock eléctrico, el peligro no es muy grande para una persona que dirija un chorro de agua sobre una línea con tensión, siempre que esté por debajo de los 600 volts.

El peligro aumenta y es mayor  si la persona se encuentra sobre un charco de agua y toma contacto con una parte del circuito eléctrico, pues la descarga a tierra se producirá a través de la persona. A veces las botas de goma debido a su alto contenido de carbono que poseen en su composición no resultan lo suficientemente aisladoras para brindar protección en líneas con alta tensión pues permiten el paso de la corriente.

Experimentalmente está demostrado que según las personas hasta 4 ó 5 mili-Amper se sienten sensaciones desagradables que pueden más o menos soportarlas, pero pasando los 20 a 30 mili-A pueden resultar fatales. Por lo tanto la circunstancia de ser el agua conductora limita su aplicación indiscriminada.

Temperatura de solidificación y aditivos anticongelantes

El agua, solidifica a 0 ºC, lo que limita su uso en lugares donde esta temperatura puede alcanzarse comúnmente (Sur argentino), dado que las válvulas y cañerías de conducción suelen obturarse y reventar.

En la práctica suele obviarse en alguna medida este inconveniente mediante el sistema de cañerías vacías (cañería seca), en lugar de cañerías con agua o calentamiento del tanque proveedor y/ o usos de aditivos anticongelantes.

Generalmente se suele usar CaCl2, como anticongelante con el agregado de aditivos anticorrosivos teniendo efecto hasta 49 ºC aproximadamente. En los sistemas de rociadores automáticos, se puede usar compuestos de glicerina o diversos glicoles, aunque estos últimos presentan ciertas propiedades toxicológicas que impiden su uso cuando el servicio de agua está conectado con el sistema de agua potable.

Tensión superficial y aditivos humectantes

La relativa alta tensión superficial del agua retarda su capacidad de penetración en combustibles incendiados, e impide su difusión a través de materiales compactados, empaquetados o apilados. Cuando un fuego se origina o penetra en una masa de material combustible se hace necesario o bien desmantelar esta masa, o bien emplear un agente aditivo humectante para bajar la tensión superficial del agua. Muchos productos químicos pueden ser utilizados como agentes humectantes, pero pocos como buenos agentes extintores porque son tóxicos, corrosivos o inestables cuando se mezclan con agua. Los agentes humectante son efectivos porque reducen la tensión superficial del agua, aumentando de esta forma la superficie libre disponible para la absorción de calor. Hay menos deslizamiento de agua y aumenta de esta forma su efectividad.

Viscosidad y aditivos espesantes

La relativamente baja viscosidad del agua hace que ésta se deslice rápidamente por superficies y limite su capacidad para apagar el fuego, mediante la formación de una barrera sobre la superficie de los materiales combustibles. Los aditivos para aumentar la viscosidad del agua (agua espesa) aumentan su efectividad sobre ciertos tipos de incendios.

Dos agentes espesantes utilizados actualmente en los incendios forestales son el CMC (carboximetilcelulosa de sodio) y el Gelgard (nombre comercial de un producto de la compañía Dow Chemical).

Aditivos que modifican las características del caudal de agua

Las pérdidas por fricción en las mangueras son siempre un problema de lucha contra el fuego. Cuanto mayor sea la longitud de la manguera y más agua se bombee, mayor es la pérdida de carga. Con mangueras de buena calidad, la mayor parte de la pérdida de presión se produce por la fricción que se genera entre las partículas de agua debido a la turbulencia de la corriente.

Hasta 1948 se pensaba que poco podía hacerse para reducir las pérdidas por fricción. Por aquella época se descubrió que pequeñas cantidades de determinados polímeros reducían las pérdidas por fricción en corrientes turbulentas. La mayor parte de los investigadores, manifestaron que los polímeros lineales (cadenas químicas rectas sin ramificaciones) son los más eficaces en reducir las pérdidas por fricción debido a turbulencias y, de ellos, el polioxietileno es el más efectivo. La eficacia del efecto reductor de la fricción es función directa de la linealidad de la cadena polimérica. Es compatible con todos los equipos contra incendios y puede emplearse con agua dulce o salada.

A pesar de que el agua es un agente extintor universal, existen otras prohibiciones y precauciones que deben observarse cuando se aplica manualmente sobre algunos materiales ardientes que, o bien reaccionan químicamente, o explotan al contacto con el agua. En otros casos, la acción mecánica de aplicar el agua debe estar controlada con cuidado para no crear condiciones que intensifiquen el riesgo más que controlarlo. A continuación se describen algunos materiales sobre los cuales hay que prestar atención en referencia a su extinción con agua.

Incendios de productos químicos

No se debe utilizar agua en materiales como carburos, peróxidos, etc., debido a que, al reaccionar, pueden despender gases inflamables y calor. Cuando se los humedece, algunos materiales, como la cal viva, se calentarán espontáneamente durante cierto tiempo si no se pudiera disipar el calor debido a las condiciones del almacenaje.

Metales combustibles

No se debe utilizar agua en incendios relacionados con metales combustibles, como magnesio, titanio, sodio metálico, hafnio, o metales que son combustibles bajo ciertas condiciones, como el calcio, zinc y aluminio.

Incendios de gases

El agua utilizada sobre emergencias de incendios de gases se utiliza generalmente para controlar el calor del incendio mientras que se intenta cortar, o detener, el flujo del gas emitido. El agua rociada aplicada desde las mangueras o desde las lanzas de control o por sistemas de rociadores de agua fijos, se usa continuamente para la dilución de concentraciones de gases inflamables.

Incendios de líquidos inflamables y combustibles

El aceite pesado, el aceite lubricante, el asfalto y otros líquidos con puntos de combustión altos, no producen vapores inflamables a no ser que sean calentados. Una vez que hayan entrado en ignición, el calor del incendio causará suficiente vaporación para producir una continua combustión. Si se aplica agua rociada a la superficie de los líquidos con alto punto de combustión que se encuentran ardiendo, el enfriamiento reducirá el grado de vaporización lo suficiente para extinguir el incendio. Si se aplica agua a líquidos con punto de combustión alto que se encuentran ardiendo, puede obtenerse la extinción por  emulsionamiento por medio de una pulverización gruesa.

La capacidad del agua sin aditivos para acabar un incendio, es limitada en líquidos inflamables con bajo punto de combustión, como los líquidos inflamables de clase I. Si el agua alcanza la superficie de un líquido inflamable con bajo punto de combustión, que se encuentra ardiendo en un depósito, con toda probabilidad irá al fondo pudiendo causar que el  depósito rebose. En caso de incendios de vertidos, el agua probablemente causará que el incendio se propague.